מה הוא היטל השבחה?
השבחה היא עליית שווים של מקרקעין עקב אחד מאלה:

  • אישור תכנית (תב”ע)
  • מתן הקלה
  • התרת שימוש חורג

אם אישור אחד מהנ”ל הביא להשבחת הנכס (דהיינו: הנכס שווה היום יותר מאשר קודם שאושרה התוכנית), חייבת העירייה, לגבות היטל להשבחה זו.

מיהו החייב בתשלום היטל ההשבחה?

החייב בהיטל (הנישום) הינו מי שהיה בעל הזכויות בנכס (בעלים או חוכר לדורות) נכון למועד אישור התכנית / מתן ההקלה / אישור השימוש החורג.

מתי עלי לשלם היטל השבחה?

ככלל, בכל רגע נתון רשאי כל בעל זכות בנכס לבקש מהוועדה המקומית לברר האם הוא חייב בתשלום היטל השבחה כלפי הוועדה המקומית (להורדת טופס בקשה לבחינת חבות בהיטל השבחה לחץ כאן). במידה ולא ייעשה כן, יידחה תשלום היטל ההשבחה לאחר משני האירועים הבאים: מכירת הזכויות בנכס (ישולם תשלום של מלוא היטל ההשבחה) או הוצאת היתר בניה (ישולם תשלום היטל השבחה רק עבור השטחים המבוקשים בהיתר הבניה). החיסרון בדחיית התשלום נעוץ בעובדה כי תשלום היטל ההשבחה הינו צמוד למדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבניה (לפי הנמוך מבין השניים). כך למשל, אדם שהיה אמור לשלם היטל השבחה בסך של 10 ₪ ביום 01.01.1980 (ולא שילם את התשלום) ומכר את זכויותיו בנכס ביום 01.01.2015 ייאלץ לשלם לוועדה המקומית תשלום בגובה של כ-36,500 ₪ (לאחר הצמדות כחוק). במידה ונישום מימש את זכויותיו בנכס (עקב מכר / הוצאת היתר בניה) ולא שילם את תשלום היטל ההשבחה תוך עד 30 ימים ממועד דרישת התשלום אותה קיבל מהוועדה המקומית, יוצמד היטל ההשבחה ממועד המימוש ועד למועד התשלום בפועל למדד המחירים לצרכן וכן יתווסף לתשלום זה ריבית (שיעור הריבית נקבע עפ"י חוק הרשויות המקומיות). במידה ואדם יסדיר את התשלום לוועדה המקומית במסגרת 30 הימים ממועד קבלת דרישת התשלום, לא תתווסף ריבית לתשלום (אלא רק הצמדה למדד המחירים לצרכן).

קיבלתי דרישת תשלום היטל השבחה - האם מדובר בסוף פסוק?

במידה וסבור הנישום כי שומת שמאי הוועדה איננה סבירה וכי קיימות מחלוקות אל מול שומת הוועדה, רשאי הנישום להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע / פניה לוועדת ערר. מניין הימים לפניה כאמור הינו 45 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום מהוועדה המקומית. במידה וסבור הנישום כי נפלה טעות מהותית בחוות דעת שמאי הוועדה (למשל, טעות בשטח הקרקע, טעות במועד רכישת הזכויות וכולי) רשאי הוא להגיש בקשה לתיקון שומה לוועדה המקומית ללא פניה למינוי שמאי מכריע / ועדת ערר כאמור.

פטורים

ככלל, רשימת המקרים בהם נישום רשאי לקבל פטור מהיטל השבחה נמצאת בסעיף 19 (א) לתוספת השלישית לחוק התו"ב. (להלן קישור לחוק התו"ב). נתייחס כאן ל-2 פטורים (עיקריים):

  1. פטור לבניית ממ"ד - פטור זה ניתן לבעל זכויות במקרקעין לבניית ממ"ד. יודגש כי הפטור הינו לבניית ממ"ד בפועל (במסגרת של הוצאת היתר בניה) ולא ניתן במצב של מכירת הזכויות במקרקעין[1]. כלומר, במידה וקיימות זכויות בניה להקמת ממ"ד אך זכויות אלה לא מומשו בפועל, בעת מכר יחויב בעל הזכויות במקרקעין בהיטל השבחה עבור זכויות בניה אלה (זאת בניגוד למצב בו היה פטור מהיטל השבחה עבור זכויות אלה במצב של הוצאת היתר בניה).
  2. פטור לשטח דירה של 140 מ"ר - ככלל, המחוקק קובע כי כל אדם רשאי להרחיב את דירת מגוריו / מגורי קרוביו עד לשטח דירה של 140 מ"ר. פטור זה צריך להיבחן תחת 2 מצבים נפרדים, כדלקמן:
    • מכירת זכויות בנכס - נישום המוכר את דירת מגוריו רשאי לבקש פטור מהיטל השבחה, עד לשטח של 140 מ"ר (כלומר, עבור 140 מ"ר הראשונים, לרבות השטח הבנוי בפועל, לא יחוייב הנישום בהיטל השבחה). יודגש כי פטור זה לא ניתן באופן אוטומטי - הנישום צריך לבקש את הפטור מהוועדה המקומית באמצעות טופס מיוחד (להורדת טופס בקשה לפטור 140 במכירת דירת מגורים לחץ כאן). חשוב להדגיש כי כל אדם רשאי לבקש את הפטור רק פעם אחת בחייו. קיימים תנאים (מצטברים) שעל הנישום לעמוד בהם לצורך קבלת הבקשה לפטור : (1) הנכס הינו דירת מגורים (2) הדירה שימשה את בעל הנכס או קרובו (3) לתקופה של לפחות 4 שנים ממועד גמר הבניה ועד למועד המכירה.
    • הוצאת היתר בניה - נישום המבקש להרחיב את דירתו או לחלופין להקים דירה חדשה, רשאי לבקש פטור מהיטל השבחה לשטח דירה של עד 140 מ"ר (כלומר, עבור 140 מ"ר הראשונים, לרבות השטח הבנוי בפועל, לא יחוייב הנישום בהיטל השבחה). יודגש כי פטור זה לא ניתן באופן אוטומטי - הנישום צריך לבקש את הפטור מהוועדה המקומית באמצעות טופס מיוחד (להורדת טופס בקשה לפטור 140 בעת הוצאת היתר בניה לחץ כאן). חשוב להדגיש כי כל אדם רשאי לבקש את הפטור רק פעם אחת בחייו. קיימים תנאים (מצטברים) שעל הנישום לעמוד בהם לצורך קבלת הבקשה לפטור : (1) הנכס הינו דירת מגורים (2) הדירה תשמש את בעל הנכס או קרובו (3) לתקופה של לפחות 4 שנים ממועד גמר הבניה ועד למועד המכירה העתידי. יודגש כי במידה ונישום יבקש ליהנות מהפטור וימכור את הזכויות תוך פחות מ-4 שנים, יבוטל הפטור ויחויב הוא בתשלום היטל השבחה עבור היתר הבניה שניתן לנכס.

[1] ראה החלטת ועדת ערר ים 4-871777 חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' הועדה המקומי לתכנון ולבניה ירושלים.

אילו מסמכים עלי להגיש לוועדה המקומית לצורך בחינת היטל ההשבחה?

  1. חוזה רכישת הזכויות במקרקעין - חוזה המעיד על המועד בו נרכשו הזכויות בנכס על ידי בעלי הזכויות (הנישום). במידה ולא ניתן לאתר את חוזה הרכישה יש להציג אישור מס רכישה מרשות המיסים המעיד על מועד רכישת הזכויות כאמור.
  2. נסח רישום מקרקעין / אישורי זכויות עדכניים.
  3. תשריט חברה משכנת / תיק בית משותף.
  4. במידה והמימוש הינו בדרך של מכר - חוזה מכר עדכני.
  5. במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות במתנה - חוזה העברה ללא תמורה וכן חוזה רכישת הזכויות של המעביר או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
  6. במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות בירושה - צו ירושה וצו בית משפט וכן חוזה רכישת הזכויות של המוריש או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
  7. במידה והנישום שילם בעבר היטל השבחה עבור הנכס הנדון - קבלה עבור תשלום היטל השבחה וכן שומת היטל ההשבחה.
  8. במידה ויש מספר שותפים במקרקעין - הסכם שיתוף הכולל תשריט חלוקה.
  9. במקרה של העברת בעלות יש להעביר תשלום מקדמה ע"ס 2000 ₪, במקרה של שומה לידיעה יש להעביר תשלום מקדמה של 3000 ₪.

הערה - אין לראות באמור לעיל משום חו"ד או ייעוץ משפטי או שמאי כלשהו. התושב רשאי לפנות למי מטעמו על מנת לבחון את האמור לעיל.